Prodej nemovitosti podpisem nekončí

Podepsali jste kupní smlouvu, peníze dorazily na účet a klíče má nový majitel. Většina prodávajících v tu chvíli považuje prodej za uzavřený. Zákon to ale vidí jinak: kupující se na vás může obrátit ještě několik let po předání.

Pět let, během kterých se může ozvat kupující

Kupující může skrytou vadu stavby uplatnit až do pěti let od chvíle, kdy nemovitost nabyl (§ 2129 občanského zákoníku). Skrytá vada je taková, o které při prodeji nevěděl a nemohl ji běžnou prohlídkou zjistit: zatékání pod podlahou, poškozený komín, vlhkost schovaná za novou omítkou. Podmínkou je, že vada existovala už v době prodeje, ne že vznikla až u nového majitele.

Sleva z ceny, nebo i odstoupení od smlouvy

Nejčastěji kupující chce přiměřenou slevu z kupní ceny. Její výši posuzuje soud podle toho, o kolik vada snižuje hodnotu nemovitosti, a nejde jen o cenu opravy. Pokud je vada tak závažná, že by kupující dům při jejím zjištění vůbec nekoupil, může od smlouvy odstoupit. Pak se vrací celý obchod, včetně peněz, které už jste třeba použili na nové bydlení.

Nejen technické, ale i právní vady

Problém nemusí být ve zdech. Stejně vážně se řeší i právní vady: garáž nebo přístavba, která chybí v katastru, nesprávně zapsaná výměra pozemku, věcné břemeno nebo zástava, o které kupující nevěděl. Některé z nich se ukážou hned, když banka kupujícího posuzuje zástavu, jiné až po letech.

Právní vada navíc s nemovitostí putuje dál. Kupující, který ji při koupi přehlédne, narazí na ni nejpozději ve chvíli, kdy bude chtít nemovitost sám prodat nebo na ni čerpat hypotéku. Pak řeší problém, který nezpůsobil, a hledá, kdo za něj odpovídá.

A k tomu pokuty

Část rizik nejde za kupujícím, ale za úřady. Prodávající musí mít průkaz energetické náročnosti budovy a energetickou třídu uvést už v inzerátu. Kdo ho nemá, riskuje podle zákona o hospodaření energií pokutu až 100 000 Kč.

Druhou povinností je dokumentace stavby. Nový stavební zákon ukládá vlastníkovi, aby po celou dobu trvání stavby uchovával dokumentaci, která odpovídá jejímu skutečnému stavu. Když chybí, nahradí ji pasport stavby. Za porušení této povinnosti hrozí pokuta až 400 000 Kč. Při prodeji patří dokumentace k dokladům, které prodávající předává kupujícímu spolu s nemovitostí.

Dobrá zpráva: většině rizik se dá předejít

Nic z toho neznamená, že se prodeje musíte bát. Většina sporů vzniká z toho, co se dalo zjistit a sepsat předem. Když o vadě víte a kupující ji při podpisu výslovně převezme ve smlouvě nebo v předávacím protokolu, zpravidla už ji po vás později uplatnit nemůže. Proto je dobré před prodejem prověřit dokumenty, katastr i technický stav a poctivě je popsat.

Co bude v dalších dílech

V seriálu Prodej bez rizik projdu jednotlivá nebezpečí postupně:

• skryté technické vady a jak se před nimi chránit,
• právní vady: katastr, nezakreslené stavby, břemena a zástavy,
• kdy může kupující od smlouvy odstoupit,
• pokuty a povinnosti prodávajícího: PENB a dokumentace skutečného stavu,
• jak má vypadat smlouva a předávací protokol, aby vás chránily.

Co to znamená pro vás

Čím víc o své nemovitosti víte a sepíšete před prodejem, tím menší je riziko, že se vám kupující ozve s požadavkem na slevu. Pokud prodej zvažujete a nejste si jistí, jak na tom vaše nemovitost je, zavolejte mi na +420 603 714 477. Projdeme to spolu dřív, než to udělá kupující.

Článek je obecná informace, nejde o právní poradenství. U konkrétního případu doporučuji konzultaci s advokátem.