Skryté vady: kupující se může ozvat ještě pět let po prodeji

Prodali jste dům a po třech letech vám přijde dopis: kupující našel vlhkost pod podlahou a chce statisíce zpět. Zákon mu na to dává až pět let. Ne každá závada je ale skrytá vada a většině takových sporů se dá předejít.

Co je skrytá vada

Skrytá vada existovala už při prodeji, jen ji kupující nemohl poznat běžnou prohlídkou. Typicky vlhkost kvůli špatné izolaci, trhliny schované za tapetami a obklady, nefunkční vytápění nebo jiné stropy, než jaké uváděl prodávající. Kupující přitom nemusí při prohlídce dělat sondy ani nic bourat.

Vlhké zdi a praskliny viditelné na první pohled jsou naopak vady zjevné a za ty kupující zpravidla nic nedostane. Soudy navíc hodnotí, co mohl u daného domu čekat. U devadesátileté budovy bylo podmáčení a napadení houbou jen běžné opotřebení. U stavby starší sta let s napadenými stropy kupující uspěli, protože dům před prodejem prošel komplexní rekonstrukcí.

Pět let a jedna důležitá výjimka

Kupující má vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit, a skrytou vadu stavby nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 občanského zákoníku). Když to nestihne a vy opožděnost namítnete, soud mu nárok nepřizná.

Tato obrana ale neplatí, pokud vada vznikla z okolnosti, o které jste věděli nebo vědět museli. Zamalovaná plíseň je proto ta nejhorší cesta. Opatrní buďte i se slovy „dům je bez vad“: kdo to kupujícímu výslovně slíbí, může odpovídat i za vadu, která šla vidět.

Sleva nemusí odpovídat ceně opravy

Kupující nejčastěji žádá slevu. Nejvyšší soud v roce 2024 řešil starší dům na Hodonínsku za 3 miliony Kč, kde byly místo keramických stropů dřevěné trámy. Nižší soudy přiznaly slevu ve výši oprav, asi 810 000 Kč. Nejvyšší soud to odmítl: dům byl starý asi 80 let a kupující by po opravě získala víc, než za co zaplatila (23 Cdo 1207/2023).

V roce 2025 uvedl, že vhodný může být poměrný výpočet (23 Cdo 2666/2024). Porovnají se obvyklé ceny nemovitosti s vadou a bez ní a ve stejném poměru se sníží cena ze smlouvy. Modelový příklad: dům jste prodali za 4 000 000 Kč, bez vady by měl obvyklou cenu 4 200 000 Kč, s vadou 3 780 000 Kč. Hodnota klesla na 90 %, sleva je tedy 400 000 Kč. Metoda není závazná, soud může zvolit jinou, když to zdůvodní.

U závažné vady může kupující i odstoupit od smlouvy. Tomu se bude věnovat čtvrtý díl.

Jak se chránit

• Sepište, co víte. Známou závadu popište ve smlouvě konkrétně, ať kupující výslovně potvrdí, že o ní ví. Za vadu, na kterou jste prokazatelně upozornili, neodpovídáte.
• Nespoléhejte na „jak stojí a leží“. Obecná věta u soudu nemusí obstát. Spolehlivější je konkrétní popis toho, o čem kupující ví a co přebírá.
• Prověřte stav před prodejem. Technická kontrola od specializované firmy neodhalí úplně všechno, ale co najde, můžete opravit nebo poctivě popsat ve smlouvě.
• Zapište prohlídku. Do předávacího protokolu patří, že si kupující nemovitost mohl řádně prohlédnout.

Co to znamená pro vás

Skryté vadě se při prodeji nemusíte bát, když víte, co prodáváte, a máte to sepsané. Pokud prodej zvažujete, zavolejte mi na +420 603 714 477. Projdeme, co o nemovitosti víte a co je potřeba prověřit dřív, než podepíšete smlouvu.

Příští díl: právní vady, tedy katastr, nezakreslené stavby, výměra, břemena a zástavy.

Článek je obecná informace, nejde o právní poradenství. U konkrétního případu doporučuji konzultaci s advokátem.